Qualified Investor Visa по недвижимостному треку работает так: покупаете объект стоимостью от $300 000 — получаете постоянную резиденцию. Без временного этапа, без ежегодных продлений, без обязательного проживания в стране. Нормативная база: Decreto Ejecutivo № 722/2020 в редакции № 109/2024. Подробный разбор этой программы — в нашем материале Виза квалифицированного инвестора Панамы 2026.

В 2026 году процедура стала полностью цифровой на этапе подачи: адвокат загружает досье удалённо, в Панаму вы летите уже под гарантированное одобрение. Единственный визит — 3–5 рабочих дней — нужен только для биометрии и получения документов на руки.

После получения QIV: гражданство через пять лет фактического проживания, паспорт с безвизовым въездом в 148 стран включая Шенген и Великобританию (Рейтинг паспортов Латинской Америки 2026). По Закону № 493/2025 инвесторы QIV получают специальный проездной документ Панамы сразу после ПМЖ — глобальная мобильность решается до натурализации.

Вторая программа даёт временную резиденцию на два года с последующим переходом на постоянную. Порог по недвижимости — от $200 000. Нормативная база: Decreto Ejecutivo № 197/2021.

Программа доступна гражданам около 50 государств: большинство стран ЕС, США, Канада, Великобритания, Австралия, Япония, Израиль, Аргентина, Бразилия и ряд других. Гражданство России и Беларуси в список не входит — для этих паспортов единственный маршрут через недвижимость это QIV.
Разница между программами не в философии, а в арифметике: $200 000 и два года до ПМЖ — или $300 000 и ПМЖ сразу.

Жилая недвижимость в городской черте — стандартный и наиболее беспроблемный вариант для обеих программ. Апартаменты, дом, таунхаус — всё подходит при соблюдении требований к регистрации.

Объект во всех случаях должен быть: свободен от обременений (libre de gravámenes) — ипотека исключает оба трека полностью; оформлен на физическое лицо, не на юридическое; зарегистрирован в Registro Público с подтверждённым правом собственности.

Несколько объектов — допускается суммирование для достижения порога. Два объекта по $150 000 закрывают QIV так же, как один за $300 000, при условии корректной регистрации каждого.

Строящееся жильё (off-plan) — принимается при наличии договора и подтверждения оплаты, но объект должен быть введён в эксплуатацию до финального этапа оформления статуса. Строить стратегию вокруг off-plan без детальной проверки сроков застройщика — риск, который мы не рекомендуем принимать.

Коммерческая недвижимость — принимается, но требует дополнительного юридического анализа: не все категории объектов квалифицируются как инвестиция для целей программ.

Все иностранные документы — справки о несудимости, свидетельства о браке, дипломы — апостилируются и переводятся на испанский язык официальным переводчиком в Панаме. Перевод из страны происхождения не принимается.

Миграционная служба принимает справку о несудимости возрастом до шести месяцев. Панамский банк для открытия счёта под инвестицию требует документ не старше 90 дней включая апостиль. Это разные дедлайны — их нужно синхронизировать при планировании поездки.

Начинать процесс с покупки объекта без предварительной проверки его статуса в Registro Público — распространённая ошибка. Обременение, обнаруженное после сделки, блокирует оба миграционных трека.

Территориальная система налогообложения: зарубежный доход в Панаме налогом не облагается. Долларовая экономика без валютных рисков. ПМЖ без обязательного проживания — статус сохраняется при минимальном физическом присутствии.

Для части клиентов Панама — не место жизни, а юрисдикция с измеримыми параметрами входа: объект от $300 000, один короткий визит, постоянный статус. Паспорт через пять лет — если нужен. Специальный проездной документ сразу после ПМЖ — если нужна мобильность уже сейчас.
(Разобрать ваш объект и выбрать программу — на консультации с юристом RULATAM.)