Стандартный маршрут в Парагвае — двухэтапный: временная резиденция (Residencia Temporal) на два года, затем постоянная (Residencia Permanente). Ни на одном из этапов закон не требует наличия недвижимости в собственности — Ley № 6984/2022 de Migraciones оперирует понятием «подтверждение финансовой состоятельности».

До 2022 года это подтверждение закрывал депозит на 5 тыс. USD в Центральном банке. Этот механизм отменён. Сейчас финансовую состоятельность можно подтвердить разными способами — и владение недвижимостью является одним из наиболее весомых. Объект в собственности говорит миграционному офицеру то, что не скажет выписка со счёта: человек вложил деньги в страну, планирует здесь остаться.

Сумма не регламентирована. Студия за $75К в новостройке Асунсьона и апартаменты за $200К в Villa Morra работают как аргумент одинаково — важен сам факт владения, а не его стоимость.

Здесь логика меняется. Формально для гражданства закон (Constitución Nacional, Art. 148) требует только подтверждённого проживания: три года в статусе ПМЖ. Но в 2025–2026 годах суды ужесточили проверку «центра жизненных интересов» — и практика показывает устойчивый паттерн: заявители без недвижимости в собственности получают отказ на основании «отсутствия фактической связи с территорией».

Это не норма закона — это судебная практика. Разница важна: завтра практика может измениться. Но в апреле 2026 года ситуация именно такова. Покупка объекта до подачи на гражданство — не гарантия одобрения, но её отсутствие — предсказуемый риск отказа.

Помимо недвижимости, суды в 2026 году проверяют: факт физического присутствия, коммунальные счета, медицинские обращения, банковские операции. И — новое требование — владение испанским на уровне B1, подтверждённое экзаменом по истории, географии и Конституции Парагвая. Без языка даже безупречный пакет документов не защищает от отказа.

Асунсьон — основной рынок. Районы с наибольшей концентрацией качественных новостроек и понятной юридической историей: Barrio Jara, Las Mercedes, Villa Morra, Santa Teresa.

Цены в апреле 2026 года: порог входа в качественную новостройку — от 1,3К USD за м². Студия в статусном проекте — $80-90K USD. Двухкомнатная квартира — $150K. Премиальный сегмент (Villa Morra, Santa Teresa) — от 2 тыс. USD за м².

Это значительно ниже, чем в Уругвае или Бразилии при сопоставимом качестве строительства. Парагвайский рынок — один из самых доступных в регионе, и это не временная аномалия, а структурная характеристика небольшой долларизированной экономики без валютных рисков при сделке.
Юридика покупки: сделки через нотариуса (escribano), право собственности фиксируется в Dirección General de los Registros Públicos. Иностранцы покупают без ограничений — специальных разрешений для жилой городской недвижимости не требуется.

Отдельный маршрут — для тех, кто готов инвестировать в коммерческую деятельность. Программа SUACE (Ley № 117/91, Ley № 4457/12, Decreto № 3964/15) позволяет получить постоянную резиденцию сразу, минуя двухлетний временный этап. Порог — 70K USD, срок реализации инвестиции — до десяти лет.

Ключевое условие 2026 года: бизнес-план должен предусматривать создание минимум пяти рабочих мест для граждан Парагвая. Без этого пункта сертификат инвестора (Constancia de Inversionista) не выдаётся. Коммерческая недвижимость — офис, апарт-отель, торговое помещение — может быть частью инвестиции, но только в составе реального бизнес-проекта, а не как самостоятельный актив.

Жилая квартира по программе SUACE не засчитывается. Это принципиальный момент, который часто упускают.

Парагвай — территориальная система налогообложения, ставка подоходного налога 10%, зарубежный доход не облагается. Для инвестора, работающего вне Парагвая, это делает страну привлекательной налоговой юрисдикцией.
Но эти преимущества работают только при реальном центре жизненных интересов в стране. Недвижимость в собственности — один из главных маркеров этого центра: для местных налоговых органов и для налоговых органов страны происхождения, которые в 2026 году всё активнее оспаривают «номинальные» резиденции. Подробнее о сравнении налоговых режимов — в материале Бизнес и налоги: Парагвай или Уругвай?

Если вы сравниваете юрисдикции: в Панаме недвижимость от 300K USD даёт ПМЖ напрямую и сразу — Недвижимость и ПМЖ в Панаме. В Уругвае объект от 2.1M USD открывает налоговое резидентство на 11 лет — Недвижимость и ПМЖ в Уругвае. В Бразилии порог входа от 125K USD с региональной гибкостью — Недвижимость и ПМЖ в Бразилии. В Аргентине покупка недвижимости не даёт миграционного статуса вовсе — Недвижимость и ПМЖ в Аргентине. Сравнение всех пяти стран — Покупка недвижимости и ПМЖ в Латинской Америке.