Недвижимость в Парагвае: что даёт покупка и зачем она нужна при легализации

Стандартный маршрут в Парагвае — двухэтапный: временная резиденция (Residencia Temporal) на два года, затем постоянная (Residencia Permanente). Хотя закон 6984/2022 в стандартном порядке требует лишь подтверждения финансовой состоятельности, новая программа Investor Pass официально закрепляет владение объектом стоимостью от 200К USD как основание для получения ПМЖ без двухлетнего периода ожидания».

До 2022 года это подтверждение закрывал депозит на 5 тыс. USD в Центральном банке. Этот механизм отменён. Сейчас финансовую состоятельность можно подтвердить разными способами — и владение недвижимостью является одним из наиболее весомых. Объект в собственности говорит миграционному офицеру то, что не скажет выписка со счёта: человек вложил деньги в страну, планирует здесь остаться.

Для стандартного пути сумма всё еще не регламентирована, но для получения ПМЖ напрямую по новой программе установлен четкий порог: 200К USD для жилой недвижимости или 150К USD для туристических проектов

Здесь логика меняется. Формально для гражданства закон (Constitución Nacional, Art. 148) требует только подтверждённого проживания: три года в статусе ПМЖ. Но в 2025–2026 годах суды ужесточили проверку «центра жизненных интересов» — и практика показывает устойчивый паттерн: заявители без недвижимости в собственности получают отказ на основании «отсутствия фактической связи с территорией».

Это не норма закона — это судебная практика. Разница важна: завтра практика может измениться. Но в апреле 2026 года ситуация именно такова. Покупка объекта до подачи на гражданство — не гарантия одобрения, но её отсутствие — предсказуемый риск отказа.

Помимо недвижимости, суды в 2026 году проверяют: факт физического присутствия, коммунальные счета, медицинские обращения, банковские операции. И — новое требование — владение испанским на уровне B1, подтверждённое экзаменом по истории, географии и Конституции Парагвая. Без языка даже безупречный пакет документов не защищает от отказа.

Асунсьон — основной рынок. Районы с наибольшей концентрацией качественных новостроек и понятной юридической историей: Barrio Jara, Las Mercedes, Villa Morra, Santa Teresa.

Цены в апреле 2026 года: порог входа в качественную новостройку — от 1,3К USD за м². Студия в статусном проекте — $80-90K USD. Двухкомнатная квартира — $150K. Премиальный сегмент (Villa Morra, Santa Teresa) — от 2 тыс. USD за м².

Это значительно ниже, чем в Уругвае или Бразилии при сопоставимом качестве строительства. Парагвайский рынок — один из самых доступных в регионе, и это не временная аномалия, а структурная характеристика небольшой долларизированной экономики без валютных рисков при сделке.
Юридика покупки: сделки через нотариуса (escribano), право собственности фиксируется в Dirección General de los Registros Públicos. Иностранцы покупают без ограничений — специальных разрешений для жилой городской недвижимости не требуется.

Отдельный маршрут — для тех, кто готов инвестировать в коммерческую деятельность. Программа SUACE (Ley № 117/91, Ley № 4457/12, Decreto № 3964/15) позволяет получить постоянную резиденцию сразу, минуя двухлетний временный этап. Порог — 70K USD, срок реализации инвестиции — до десяти лет.

Ключевое условие 2026 года: бизнес-план должен предусматривать создание минимум пяти рабочих мест для граждан Парагвая. Без этого пункта сертификат инвестора (Constancia de Inversionista) не выдаётся. Коммерческая недвижимость — офис, апарт-отель, торговое помещение — может быть частью инвестиции, но только в составе реального бизнес-проекта, а не как самостоятельный актив.

С запуском Investor Pass в 2026 году жилая недвижимость ценой от 200К USD начала засчитываться системой SUACE как основание для прямого получения постоянной резиденции, что ранее было доступно только для активных бизнес-проектов

Парагвай — территориальная система налогообложения, ставка подоходного налога составляет 10%, а для обладателей Investor Pass предусмотрена льготная ставка на дивиденды (IDU) в 8% вместо стандартных 15% для нерезидентов. Зарубежный доход по-прежнему не облагается. Для инвестора, работающего вне Парагвая, это делает страну привлекательной налоговой юрисдикцией.
Но эти преимущества работают только при реальном центре жизненных интересов в стране. Недвижимость в собственности — один из главных маркеров этого центра: для местных налоговых органов и для налоговых органов страны происхождения, которые в 2026 году всё активнее оспаривают «номинальные» резиденции. Подробнее о сравнении налоговых режимов — в материале Бизнес и налоги: Парагвай или Уругвай?

Техническим новшеством программы стала также гибкость физического присутствия: в 2026 году для сохранения статуса инвестору достаточно посещать Парагвай всего один раз в три года

Если вы сравниваете юрисдикции: в Панаме недвижимость от 300K USD даёт ПМЖ напрямую и сразу — Недвижимость и ПМЖ в Панаме. В Уругвае объект от 2.1M USD открывает налоговое резидентство на 11 лет — Недвижимость и ПМЖ в Уругвае. В Бразилии порог входа от 125K USD с региональной гибкостью — Недвижимость и ПМЖ в Бразилии. В Аргентине покупка недвижимости не даёт миграционного статуса вовсе — Недвижимость и ПМЖ в Аргентине. Сравнение всех пяти стран — Покупка недвижимости и ПМЖ в Латинской Америке.