Покупка недвижимости в Чили: порядок, ограничения и статус
Как иностранцу купить недвижимость в Чили
Чилийский миграционный статус для покупки не требуется. До сделки иностранцу нужен RUT инвестора в Servicio de Impuestos Internos. Если покупатель не находится в Чили, RUT и действия по покупке можно оформить через представителя с достаточной доверенностью и адресом в стране. SII прямо указывает, что туристу-иностранцу для приобретения недвижимости необходимо предварительно получить RUT.
Подписание escritura pública ещё не делает покупателя собственником. Переход права завершается после внесения записи в Conservador de Bienes Raíces. Для регистрации используются нотариальная копия договора, налоговые документы объекта и сведения, требуемые соответствующим Conservador. Официальный порядок описан в справке ChileAtiende.
Какие объекты и ограничения нужно проверить до сделки
Проверка начинается не с цены, а с титула: действующий собственник, история переходов, ипотеки, запреты, аресты, сервитуты, задолженность по contribuciones, правила конкретного муниципалитета и фактическое назначение объекта. Для участка дополнительно проверяются возможность застройки, минимальная площадь раздела и допустимое использование земли.
Специальный анализ нужен для приграничных и сельских территорий, прибрежной полосы, земель коренных народов, охраняемых зон, государственных и преимущественно лесных земель. Статья 7 Decreto Ley № 1.939 ограничивает приобретение определённых приграничных объектов гражданами соседних государств, а государственная прибрежная полоса регулируется отдельно. Актуальный текст закона опубликован в Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.
Даёт ли недвижимость право на ВНЖ Чили
Обычная покупка квартиры, дома или участка не является основанием для Residencia Temporal. Это относится и к дорогому объекту: стоимость недвижимости сама по себе не превращает сделку в миграционную программу.
Отдельная инвесторская подкатегория рассчитана на представителей или руководителей иностранной компании, которая инвестирует в Чили не менее $500 000 в производство товаров или услуг. Требуется письмо поддержки InvestChile, описание проекта, суммы и функций заявителя; заявление подаётся из-за пределов Чили. Коммерческий девелопмент или гостиничный объект может анализироваться как часть реального бизнес-проекта, но не как автоматический «ВНЖ за недвижимость». Условия опубликованы на странице SERMIG; общий маршрут ВНЖ разобран на странице резиденции Чили.
Покупать на физическое лицо или через чилийскую компанию
Для собственного жилья или одной простой инвестиции оформление на физическое лицо обычно требует меньше корпоративной работы. Компания может быть оправдана, если объект используется в заметной коммерческой деятельности, приобретается несколько объектов, участвуют несколько инвесторов или заранее планируется отдельная структура управления и распределения дохода.
Компания не является универсальной налоговой льготой. До подписания договора нужно сравнить расходы на создание и обслуживание структуры, налогообложение аренды и продажи, порядок вывода дохода и будущий сценарий наследования или передачи долей. Решение принимается по модели использования объекта, а не только по цене покупки.
IVA, происхождение средств и перевод денег в Чили
Новая недвижимость, продаваемая застройщиком или другим habitual seller, может облагаться IVA. Продажа использованного объекта между частными лицами обычно не облагается IVA, если продавец не признаётся habitual: SII оценивает характер, количество и частоту операций, а также намерение перепродажи. Налоговый результат нельзя определять только по слову «вторичка»; официальные разъяснения публикует SII.
Для оплаты из-за рубежа банк запросит документы об источнике и назначении средств. Инвестиция нерезидента в чилийскую недвижимость проводится через учреждение Mercado Cambiario Formal, которое сообщает операцию Banco Central de Chile с соответствующим кодом. Это требование и порядок отчётности разъясняет Banco Central de Chile. Если покупатель уже является налоговым резидентом Чили, дополнительно проверяются его собственные обязанности перед SII.
