Ровно одно: право собственности. Владелец квартиры в Буэнос-Айресе без резиденции может сдавать её в аренду, продавать, передавать по наследству. Он не может легально проживать в Аргентине дольше, чем позволяет безвизовый срок — как правило, 90 дней. Покупка не ускоряет получение резиденции, не усиляет заявку и не является основанием ни для одной из миграционных категорий.

Это принципиально отличает Аргентину от Панамы, где 300K USD в недвижимости дают ПМЖ немедленно, и от Уругвая, где 2.1M USD открывают налоговое резидентство. В Аргентине сумма покупки не имеет значения для миграционных органов.

Резиденция в Аргентине регулируется Ley de Migraciones № 25.871. Основания для получения статуса — конкретный список, в котором недвижимость не фигурирует ни в каком виде.

Наиболее востребованные категории: rentista — подтверждённый пассивный доход из любого источника за рубежом; pensionado — пенсия; воссоединение семьи с резидентом или гражданином; рождение ребёнка на территории Аргентины. Отдельная категория — граждане стран МЕРКОСУР, для которых действует упрощённый порядок. Подробнее — в материале Иммиграция в Аргентину 2026.

Процедура подачи — через Dirección Nacional de Migraciones. Временная резиденция выдаётся на один-два года в зависимости от категории, постоянная — после двух-трёх лет непрерывного временного статуса.

Аргентинский рынок недвижимости номинирован в долларах — сделки проводятся в USD наличными или банковским переводом. Для иностранного покупателя это означает отсутствие валютного риска при покупке и предсказуемую долларовую стоимость актива. Материнская компания RULATAM — проект RuArgentina, работает на рынке аргентинской недвижимости с 2017 года, сопровождая как куплю-продажу, так и сделки по аренде.

Рынок Буэнос-Айреса в апреле 2026 года окончательно вышел из десятилетней стагнации: цены в долларах выросли на 5.6–6% за последний год, разрыв между ценой в объявлении и реальной ценой сделки сократился до 5%. Ультра-премиум (Puerto Madero) — 4.500–6.200 USD/м², объект от 250K USD. Экспатский сегмент (Palermo, Belgrano) — 2.400–3.400 USD/м², 120–170K USD за 50 м². Классика (Recoleta, Nuñez) — 2.300–3.100 USD/м², 115–155K USD. Семейный мидл (Caballito, Villa Urquiza) — 1.900–2.400 USD/м², 95–120K USD. Доступный центр (Almagro, Villa Crespo) — 1.700–2.100 USD/м², 85–105K USD.

После реформ Милея отмена контроля над капиталом упростила международные транзакции — покупка для иностранцев стала операционно проще, чем в предыдущие годы. Контекст реформ — в материале Налоговая реформа 2026.

Несмотря на отсутствие миграционной функции, недвижимость в Аргентине покупают по четырём причинам.

Первая — jus soli. Ребёнок, рождённый на территории Аргентины, автоматически получает гражданство вне зависимости от статуса родителей. Это открывает родителям путь к резиденции по основанию «рождение ребёнка». Наличие собственного жилья в этом сценарии — логичный сопутствующий шаг, хотя и не обязательный.

Вторая — качество жизни и инфраструктура. Буэнос-Айрес — один из немногих городов региона с европейским уровнем медицины, образования и городской среды. Для клиентов, выбирающих Аргентину как место жизни, покупка недвижимости — естественное решение. Подробнее о безопасности и городской среде — в материале Безопасность в Аргентине: революция порядка.

Третья — защита капитала. Долларовая недвижимость в стране с высокой исторической инфляцией — один из немногих способов сохранить стоимость актива. Иностранные инвесторы действуют по той же логике, что и аргентинцы десятилетиями. Всё это обеспечивает стабильность цен и высочайшую ликвидность.

Четвёртая — доходность аренды. После окончательной отмены жёсткого регулирования (Ley de Alquileres) рынок аренды стабилизировался: доходность в долларах для долгосрочных контрактов составляет 5.0–5.5% годовых. Контракты теперь легально фиксируются в USD. Продать квартиру в среднем сегменте (100–200K USD) можно за 60–120 дней — ликвидность обеспечена возвращением ипотечного кредитования для местных покупателей.

Иностранцу для покупки необходим номер CDI (аналог ИНН для нерезидентов) — оформляется в AFIP и занимает несколько дней. Владение недвижимостью накладывает обязанность по уплате налога на имущество (Bienes Personales), однако в рамках реформ 2025–2026 годов пороги пересмотрены в сторону повышения — владельцы объектов в среднем сегменте от существенных выплат освобождены.

Если вы сравниваете юрисдикции: в Панаме недвижимость от 300K USD даёт ПМЖ напрямую и сразу — Недвижимость и ПМЖ в Панаме. В Уругвае объект от 2.1M USD открывает налоговое резидентство на 11 лет — Недвижимость и ПМЖ в Уругвае. В Бразилии порог входа от 125K USD с региональной гибкостью — Недвижимость и ПМЖ в Бразилии. В Парагвае покупка величивает шансы на натурализацию, но статуса не даёт — Недвижимость и ПМЖ в Парагвае. Сравнение всех пяти стран — Покупка недвижимости и ПМЖ в Латинской Америке.